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Les prix des maisons atteignent un nouveau sommet Le marché du logement est-il sur le point de s'effondrer?

Avec les prix des maisons à un nouveau record et les maisons s’envolant du marché en quelques heures dans certains cas, il n’est pas étonnant que les recherches Google pour “quand le marché immobilier va-t-elle s’effondrer” aient-elles considérablement augmenté ces dernières semaines. Après tout, la manie semble rappeler l’approche de la bulle immobilière au milieu des années 2000 et on nous a tous dit que ce qui monte doit finir par redescendre.

Cependant, le logement risque de continuer à défier le bon sens. Les experts disent qu’il n’y a aucune raison de se préparer à un atterrissage forcé comme celui que nous avons connu en 2008 et 2009. Cette fois-ci, la raison des prix incontrôlables est simplement qu’il y a beaucoup plus d’acheteurs que de propriétés à vendre. Autre règle simple : les prix augmentent lorsqu’il y a plus de demande que d’offre. Fou, semble-t-il, est la nouvelle normalité.

« Je trouve difficile de dire que nous ne sommes pas dans une bulle immobilière, mais je J’ai du mal à dire que les prix des maisons vont s’effondrer », déclare Ali Wolf

, économiste en chef du cabinet de conseil en bâtiment Zonda. « Les prix d’aujourd’hui semblent insoutenables, la frénésie d’aujourd’hui semble insoutenable. Mais cela ne veut pas dire qu’il va y avoir un crash. C’est une mauvaise nouvelle pour beaucoup d’acheteurs qui espèrent une baisse des prix. »

À l’échelle nationale, les prix médians des listes de domicile ont augmenté de 17,2 % d’une année sur l’autre en avril, pour atteindre un nouveau record. élevé de 375 000 $, selon les données de Realtor.com®. Pendant ce temps, les revenus n’ont pas augmenté autant.

Pourtant, « il y a encore beaucoup de gens assis à l’écart, désespérés d’acheter une maison », dit Wolf. « Si le marché se stabilise, il y a beaucoup de [buyers] qui vont sortir du bois pour amortir le coup. l’année ou les deux prochaines années, les prix continueront d’augmenter, mais à un rythme beaucoup plus lent. Les guerres d’enchères s’estomperont et les offres astronomiques sur le prix demandé finiront par baisser.

Mais cela ne signifie pas que les prix reviendront à leurs niveaux d’avant la pandémie. Les prix catalogue devraient continuer à augmenter pour correspondre aux prix de vente, mais les augmentations annuelles ne seront pas aussi brutales.

« Il est impossible que la croissance des prix à deux chiffres puisse se poursuivre à long terme, “, déclare l’économiste en chef de Realtor.com Danielle Hale.

La seule façon dont les prix baisseraient de quelque le serait si les taux hypothécaires augmentaient considérablement et que de nombreuses maisons inondaient le marché. Des taux record ont permis aux acheteurs d’acheter des maisons plus chères tout en maintenant leurs paiements mensuels dans les limites de leur budget. À mesure que les taux augmentent, les acheteurs ne pourront pas se permettre les prix plus élevés. De plus, une augmentation des stocks donnerait aux acheteurs plus de choix, ce qui signifierait qu’il y aurait moins de concurrence frénétique.

« Alors que la pandémie se termine et que la dynamique du travail à partir de n’importe où se retire en tant qu’immeubles de bureaux rouvrir et les taux d’intérêt se normaliser, cela va faire sortir l’écume du marché et peut également entraîner des corrections sur certains marchés », déclare

Mark Zandi

, économiste en chef chez Moody’s Analytics.

Bien qu’il pense qu’il pourrait y avoir des baisses de prix sur les marchés les plus « juicés », « à l’échelle nationale, je pense que les prix stagnent. »

Pourquoi le marché immobilier n’est-il pas sur le point de s’effondrer ?

La croissance rapide les prix et la folie du marché peuvent rappeler les jours qui ont précédé le dernier krach immobilier. Mais les coupables de la dernière crise ne sont pas aussi présents cette fois-ci.

Pour commencer, il y a aujourd’hui beaucoup plus d’acheteurs que de maisons à vendre. Il s’agit d’un net renversement par rapport à la fin des années 2000, lorsque la construction excessive a rapporté beaucoup plus de propriétés qu’il n’y avait d’acheteurs. Aujourd’hui, il n’y a pas assez de nouvelles constructions pour répondre à la demande et les investisseurs ne se déchaînent pas pour faire grimper les prix.

Plus important encore, les mauvaises hypothèques, le facteur clé de la crise financière, ont largement disparu du marché. La nouvelle réglementation à la suite de la dernière calamité a garanti que seuls les emprunteurs les plus qualifiés peuvent obtenir des prêts hypothécaires et les prêts les plus risqués, tels que les prêts hypothécaires à risque, ne sont en grande partie plus disponibles pour les masses.

Les acheteurs d’aujourd’hui paient peut-être le gros lot, mais ils ont été contrôlés pour s’assurer qu’ils peuvent se permettre leurs hypothèques.

“” Le point commun est le FOMO (peur de manquer) et la frénésie générale », dit le loup de Zonda. « Mais je ne pense pas que cela suffise à faire s’effondrer le marché. »

L’économie s’améliore également et les programmes d’abstention ont empêché un flot de maisons d’entrer en forclusion. Les prix élevés des maisons devraient donner un coussin, même aux propriétaires à court, leur permettant de vendre leur maison et potentiellement même de repartir avec un profit. C’est un changement par rapport à la fin des années 2000, lorsque de nombreuses personnes devaient beaucoup plus que la valeur de leur maison sur le marché.

La perte d’une maison « créerait des difficultés personnelles », explique Hale. « Mais ils seront probablement en mesure de s’en aller et d’être en bonne forme financière. »

Certaines personnes pourraient-elles payer trop cher pour des maisons qui perdront de la valeur ?

L’achat d’une maison est souvent l’investissement le plus important que la plupart des gens feront jamais. Ils veulent donc s’assurer que sa valeur augmentera. Mais beaucoup de gens se demandent si la valeur des maisons achetées aujourd’hui à des prix record chutera une fois la pandémie de COVID-19 terminée et le marché retrouvera un semblant de raison.

Vont-ils être en mesure de les vendre au moins autant qu’ils ont payé? Ou finiront-ils par devoir plus sur leurs prêts que la valeur de leur maison ?

Les experts disent que la plupart des acheteurs ne devraient pas s’inquiéter. Le manque d’offre combiné à la forte demande devrait maintenir les prix des maisons stables, pour la plupart.

« Il est certainement possible que les prix des maisons baissent. Mais je ne pense pas qu’il soit probable que nous assisterons à de fortes baisses », déclare Hale de Realtor.com. « Il est plus probable que les prix s’aplatissent là où ils sont. »

Les banlieues désirables avec de nombreux équipements et de courts trajets vers les grandes villes devraient continuer à augmenter en valeur, selon les experts. Les marchés de vacances populaires et les villes en croissance qui attirent de bons emplois devraient également bien se porter dans les années à venir.

Les marchés qui pourraient être les plus vulnérables sont certaines des petites villes et des banlieues sans beaucoup d’emplois bien rémunérés. Ceux-ci ont connu une forte augmentation en peu de temps car les gens voulaient soudainement plus d’espace et de terrain, mais comme de plus en plus de gens retournent au bureau et qu’il y a moins d’acheteurs de l’extérieur de la ville avec beaucoup d’argent, les prix dans ces domaines sont susceptible de revenir à ce que les revenus locaux peuvent soutenir. Cependant, l’ajustement ne sera probablement pas drastique.

« Cela ne ressemblera pas du tout à la Grande Récession », déclare Wolf. « Les corrections de prix seront relativement modestes. Il s’agira probablement de collectivités où le rebond en termes d’emplois, d’emplois, est plus terne que dans d’autres régions du pays. s’installer jamais?

Les taux d’intérêt hypothécaires sont le joker. Lorsqu’ils ont atteint des niveaux record, tombant pour la première fois en dessous de 3 % sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, les prix avaient la possibilité de monter en flèche sans augmenter le paiement hypothécaire mensuel d’un acheteur.

Si les taux grimpent dans la fourchette de 4 % ou 5 %, de nombreux acheteurs ne pourraient plus se permettre les versements hypothécaires mensuels sur les maisons qu’ils veulent. Ainsi, ils pourraient quitter le marché, réduisant ainsi la demande.

À mesure que les taux hypothécaires augmentent, « cela va couper le souffle de ce marché très, très mousseux », explique Zandi.

L’inverse est également vrai, bien sûr. S’ils devaient baisser, cela permettrait aux prix de continuer à augmenter. Cependant, les économistes ne pensent pas que les taux aient beaucoup de marge pour baisser.

De plus, le marché pourrait se refroidir un peu à la fin de la pandémie et les gens se sentent en sécurité dans les villes et voyagent à nouveau . Cela ne signifie pas que la demande ne continuera pas à être forte et que davantage de maisons à vendre se matérialiseront soudainement. Mais cela soulage une partie de la pression, entraînant peut-être des augmentations de prix à un seul chiffre dans les années à venir.

« Les gens ne vont pas être aussi obsédés par leur maison comme ils l’ont été l’année dernière, car maintenant ils peuvent sortir », dit Wolf. « Nous nous attendons à un ralentissement de la croissance des prix des maisons. »

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